,
 
Menu
Anasayfa Hakkımızda Kadromuz Çalışma Alanlarımız Linkler Önemli Bilgiler İletişim
KİRA ARTIŞININ TESPİTİNDE HAK VE NESAFET İLKESİ UYGULANMALIDIR. / 16-02-2015
 KİRA ARTIŞ TESPİTİ,SINIRLI ARTIŞ İLKESİ (YİBK) KARARI

T.C.

YARGITAY.6. HUKUK DAİRESİ

ESAS NO. 2014/1986

KARAR NO. 2014/2823

KARAR TARİHİ. 11.3.2014

ÖZET : Dava, aylık kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, 1.250 TL olarak ödenen aylık kira parasının 1.3.2013 tarihinden itibaren aylık 3.500 TL olarak tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne, aylık kira parasının brüt 3.500 TL olarak tespitine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı ve davalı vekilleri temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde ve yargılama aşamasındaki beyanları ile, aylık 1.250 TL olarak ödenen kira parasının 1.3.2013 tarihinden itibaren aylık net 3.500 TL olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, aylık 2.050 TL kira ödendiğini, kiralananın kaba inşaatı ile bırakılmış, ince işçiliği yapılmamış bir binanın zemin katındaki 6 m2 lik bir yer olduğunu, istenen kira parasının fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık brüt 3.500 TL kira parasına hükmedilmiştir.

Dava konusu taşınmaz, İstanbul, Maltepe’de cadde üzerinde çiğköfte satış yeri olarak kullanılan dükkan niteliğindedir.

Ancak, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, tespite dayanak olarak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilmediği bu yönde re’sen emsal araştırması yapılmadığı da anlaşılmaktadır. Ayrıca, bilirkişi raporunda dava konusu dükkanın 14 m2 kullanım alanına sahip olduğu yazılmış iken davacı kiralananın 6 m2 lik bir dükkan olduğunu savunmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu çelişkinin de giderilmediği görülmektedir.

Anayasa Mahkemesinin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki “sınırlı artış” ilkesi ortadan kaldırılmamıştır. Bununla birlikte kira parasının tespiti yöntemini belirleyen 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da kira parasının “hak ve nesafete uygun” seviyede takdiri ile “sınırlı artışı” öngörülmektedir. O nedenle kira parasının tespiti bir sınırlamadır ve hakim kira parasını takdir ederken bunun bir sınırlama olduğunu gözetmelidir.

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı ( konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb. ) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece yukarıda açıklanan yönleri içermeyen genel ifadeli bilirkişi raporuna itibar edilerek eksik incelemeyle hüküm kurulması doğru değildir.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 11.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

YARGITAY.3. HUKUK DAİRESİ

ESAS N. 2012/75

KARAR N. 2012/4735

KARAR T. 27.2.2012

8.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

ÖZET : Dava, kira parasının tespitine ilişkindir. Yeni dönem kira bedelinin hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir. Bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, hüküm kurmaya elverişli rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde kira parasının 05.05.2011 gününden başlayarak aylık 10.000 TL olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davada; 05.05.2011 tarihinde başlayan döneme ilişkin aylık kira parasının tespiti istenilmiştir. Mahkemece yapılan keşif sonucu tanzim edilen bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın endekse göre aylık 4095 TL, emsallere nazaran ise 6.250 TL kira getirebileceği, ancak taşınmazın tüm özellikleri ve tarafların gösterdiği emsallere göre bu bedelin fahiş olduğu, 6.250 TL´nin dayanağının olmadığı gerekçesiyle, emsallere göre belirlenen m2 birim fiyatı üzerinden %10 hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle aylık kira bedelinin 4410 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Yanlar arasındaki kira sözleşmesi 01.10.1995 başlangıç tarihli olup, 10 yıl sürelidir. Buna göre yeni dönem kira bedelinin 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan ilkeler uyarınca hak ve nesafet uygulaması yoluyla tespit edilmesi gerekmektedir. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararına göre kira parası bilirkişi raporundaki verilere göre hakim tarafından tespit edilir.

Mahkemece bilirkişi raporu yeterli bulunmayıp, emsal taşınmazların m2 birim fiyatı uyarınca kira tespiti yoluna gidilmiş ise de, bu belirleme yukarıda açıklanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararına uygun değildir. Hüküm kurmaya elverişli bir rapor tanzimi için mahallinde bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak sonucu uyarınca bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmiş olması doğru olmayıp, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.´nun 428. maddesi gereğince bozulmasına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.02.2012 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

 
Bugün Tekil: 203 Bugün Çoğul: 517 Dün Tekil: 1276 Toplam Tekil: 1637303 Toplam Çoğul: 4049942
        Dataişlem