,
 
Menu
Anasayfa Hakkımızda Kadromuz Çalışma Alanlarımız Linkler Önemli Bilgiler İletişim
MENKUL VE GAYRİMENKUL MALLARDA DEĞERLEME ÖLÇÜLERİ / 29-03-2013
 MENKUL VE GAYRİMENKUL MALLARDA DEĞERLEME ÖLÇÜLERİ

Değerleme işleminde farklı değerleme ölçüleri kullanılır. TTK ve VUK hükümlerine göre kullanılabilecek olan değerleme ölçülerinin tanımları aşağıda verilmiştir.

İktisadi kıymetlerin değerlemesinde kullanılan başlıca değerleme ölçüleri şunlardır:

Maliyet bedeli,Borsa rayici, Tasarruf değeri, Mukayyet değer, İtibari değer,, Vergi değer, Rayic bede, Emsal bedeli ve ücret, İkame değeri, Alış bedeli, Verim değeri, Satış değeri, Satış bedeli, Şimdiki değer,Yukarıdaki değerleme ölçülerinin açıklamaları

1. MALİYET BEDELİ

Maliyet bedeli; bir iktisadi kıymetin elde edinilmesi için yapılmış olan satın alma veya imal etme harcamalarının tümünü kapsar.

VUK´nun 262. maddesi maliyet bedelini, bir iktisadi kıymetin edi­nilmesi veyahut değerinin arttırılması sebebiyle yapılan ödemelerle bunlarla ilgili bütün giderlerin toplamı olarak tanımlamıştır.

Satınalınan veya imal edilen bir iktisadi kıymetin maliyet bedeli değerlemesi yapılan iktisadi kıymetin özelliğine göre değişmektedir. VUK´na göre satın alınan veya imal edilen bir iktisadi kıymetin işlet­menin mağaza veya deposuna girinceye kadar veya kullanılır hale gelinceye kadar yapılan bütün harcamalar;

 (i) satın alma veya imal bedeli, gümrük vergileri, nakliye, sigorta ve montaj giderleri

 (ii) noter, mahkeme, kıymet takdiri, komisyon, emlak alım ve taşım alım vergi­leri, yıktırma, hafriyat ve tasfiye giderleri, gibi harcamalardır. (i) grubu harcamaların maliyet bedeline ilavesi zorunlu, (ii) grubu harcamaların ilavesi ise ihtiyaridir. Diğer bir ifadeyle mükellef ikinci grup harcama­ları dilerse maliyet bedeline katar.

Bir iktisadi kıymetin değerini devamlı olarak arttıran, kapasitesini genişleten veya hizmet ömrünü arttıran harcamlar da maliyet bede­line dahil edilir.

2. BORSA RAYİCİ

Borsa rayici, bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki resmi borsa fiyatıdır.

VUK´nun 263. maddesi borsa rayicini, gerek menkul kıymetler ve kambiyo borsasına, gerekse ticaret borsalarına kayıtlı olan iktisadi kıymetlerin değerlemeden evvelki son muamele gününde borsadaki muamelelerinin ortalama değeri olarak açıklamıştır. Borsa fiyatında normal dalgalanmalar dışında açık kararsızlık görüldüğü durumda Maliye Bakanlığı son muamele günü yerine değerlemeden~önceki 30 günün ortalama rayicini esas aldırabilir.

Borsa rayicinin teşekkülünde muvazaa (anlaşmalı hareket) ol­duğu anlaşılırsa borsa rayicinin uygulanması mümkün değildir. Bor­sa rayicinin yerine alış bedeli esası uygulanır.

3. TASARRUF DEĞERİ

Bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arzettiği ger­çek değer tasarruf değeridir.

Net gercekleşebilir değer, iskontolu değer olarak da adlandırılan tasarruf değeri, iktisadi kıymetin değerleme günündeki kullanım değeri olmaktadır.

Tasarruf değeri, ticari bilançoların tanziminde TTK´nun 75. mad­desine göre daha geniş uygulama alanına sahiptir. VUK´nda ise bu değerin kullanılma alanı çok sınırlı tutulmuştur.

4. MUKAYYET DEĞER

Mukayyet değer, bir iktisadi kıymetin muhasebe kayıtlarında gösterilen hesap değeridir.

Mukayyet değer kayıtlı değer, yazmaca değer, detter değeri gibi isirnlerle de tanınır.

Mukayyet değer, değerleri defter ve hesaplarda oluşan ve en­vanterleri bunlardan bulunabilecek olan iktisadi kıymetlere uygulan­maktadır.

5. İTIBARİ DEĞER

İtibari değer her nevi senetlerle, hisse senedi ve tahvillerin üze­rinde yazılı olan değerdir.

Nominal değer olarak da tanımlanan itibari değer, üzerinde yazılı olan değerlerle muhasebe kayıtlarına geçen paralar ve senetler gibi bazı iktisadi kıymetler için mukayyet değerde aynı olmaktadır. VUK­´nun 284. maddesine göre paralar ve pulların üzerinde yazılı olan değer de itibarî değerdir.

İtibari değer ifadesi genellikle kıymetli evraklar üzerinde yazılı değerler için kullanılmaktadır.

6. VERGİ DEĞERİ

Vergi değeri. VUK´nun 268. maddesine göre bina ve arazinin rayiç bedelidir.

Maliyet bedeli bilinmeyen bina ve arazi vergi değeri ile maliyeti bilinmeyen amortismana tabi iktisadi kıymetler alış tarihindeki rayiçe göre değerlenir.

7. RAYİÇ BEDEL

Bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeri rayiç bedelidir. Modern değerleme sisteminde cari değer adı altında yaygın olarak kullanılan rayiç bedel iktisadi kıymetlerin ger­çek değerini ortaya koyan bir ölçüdür. Bununla beraber, VUK´muzun kabul ettiği rayiç bedel tanımı hem tartışılabilecek bir "alım satım değeri" ifadesine sahiptir, hem de uygulama alanı vergi değeri ile değerlenen bina ve arazinin bu değerinin saptanması ile sınırlan­mıştır.

8. EMSAL BEDELİ VE ÜCRETİ

Emsal bedeli, bir iktisadi kıymetin benzerlerine göre piyasada sahip olduğu satış bedelidir.

VUK´nun 267. maddesine göre emsal bedeli, gerçek bedeli ol­mayan veya bilinmeyen veyahut doğru olarak tesbit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.

Bu tanımdan da anlaşıldığı gibi, emsal bedeli, değerlemesi yapı­lacak iktisadi kıymetin aynı cins ve neviden malların piyasa fiyatına göre hesaben bulunan değeridir.

Emsal bedel ölçüsünün uygulanabilmesi için değerleme konusu iktisadi kıymetin gerçek değerinin belli olmaması veya bilinmemesi veyahut gerçek değerinin doğru olarak tesbit edilememesi gerekir. Bir iktisadi kıymetin gerçek değerinin bilinmesi veya gerçek değeri­nin doğru olarak hesaplanabilmesi durumunda emsal bedeli uygula­namaz. İşletmelerde imalât sırasında veya süreci sonunda ortaya çı­kan hurda, döküntü, deşe ve iskartaların maliyet bedellerinin tam doğru olarak hesaplanamıyacağı veya maliyet bedeli ile değerleme­nin bu gibi kıymetlerin gerçek değerini yansıtmayacağı açıktır. Bu sebeple, iktisadi kıymetin değerinin taın ve doğru olarak tesbitine imkân olmayan bu gibi hallerde emsal bedeli kullanılır.

VUK´nun 289. maddesi, bu kanununun değerleme bülümünde yazılı olmayan veya yazılı olup da VUK ölçülerine göre değerleme­sine imkân bulunmayan iktisadi kıymetlerden bina ve arazinin vergi değeriyle, diğerlerinin, varsa borsa rayici, yoksa mukayyet değerleri, o da yoksa emsal bedelleriyle değerleneceğini belirtmiştir.

Bu durumda, gerçek değeri bilinmeyen veya doğru olarak he­saplanamayan bir iktisadi kıymetin mutlaka emsal bedeliyle değer­lenmesı söz konusu değildir. Vergi Usul Kanunu ilerde görüleceği gi­bi hangi iktisadi kıymetlerin hangi hallerde emsal bedeli ile değerle­nebileceğini belirtmiştir. Bunların dışında kalan iktisadi kıymetlerin emsal bedeli ile değerlenebitmesi için öncelikle borsa rayiçlerinin ve mukayyet değerlerinin olmaması gerekmektedir.

Emsal bedelinin tesbitini de kanun bazı şekil ve şartlara bağla­mıştır.

VUK´rıun 267. maddesine göre emsal bedeli sıra ile aşağıdaki esaslar çerçevesinde tayin olunur.

Birinci sıra ortalama fiyat esasıdır. Ayriı cins ve nevideki mallar­dan sıra ile değerlemenin yapılacağı ayda veya bir evvelki ayda veya bir daha evvelki aylarda satış yapılmışsa, emsal bedeli bu satıştarın miktar ve tutarına göre mükellef tarafından çıkarılacak olan "Ortala­ma Satış Fiyatı" ile hesaplanır. Bu esasın uygulanması için aylık satış miktarının emsal bedeli tayin olunacak her bir malın miktarına naza­ran % 25´ten az olmaması şarttır.

 İkinci sıra maliyet bedeli esasıdır. Emsal bedeli belli edilecek ma­lın maliyet bedeli bilinir veya çıkarılması mümkün olursa mükellef bu maliyet bedeline toptan satışlar için % 5, perakende satışlar için % 10 ilave etmek suretiyle emsal bedelini bizzat hesaplar.

Üçüncü sıra takdir esasıdır. Yukarıda belirtilen esaslara göre bel­li edilemeyen emsal becJelleri mükellefin müracaatı üzerine takdir ko­misyonunca maliyet bedeli ve piyasa kıymetleri araştırılarak ve ayrıca yıpranma dereceleri dikkate alınarak takdir yolu ile belli edilir. Takdir edilen emsal bedeline mükellefin itiraz hakkı saklı olmakla beraber, bu itiraz verginin tahakkukunu ve tahsilini durdurmaz.

Ücretle yapılan imalâtta ücretin gerçek miktarının bilinmemesi veya doğru olarak tesbit edilememesi hallerinde tesbit edilecek em­sal ücret de aynı esaslara göre tayin olunur.

Görüldüğü gibi emsal bedelinin tayininde önce ortalama fıyat esası uygulanır. Bu esasın uygulanamaması durumunda ikinci sırada olan maliyet bedeli esası uygulanır. Bu esasın da uygulanamaması durumunda üçüncü sıra olan takdir esası uygulanır.

Ortalama fiyat esası ile maliyet bedeli esasına göre tayin edilen emsal bedeli mükellefler tarafından hesaplanır, Bu durumda, bu he­saplara ait kayıt ve cetveller ispat edici kayıttar olarak saklanır.

Danıştay 4. Dairesinin 1968 yılında aldığı bir karara göre kanun­daki sıralara bağlı olmaksızın, borsalardan, ticaret ve sanayi odala­rından alınan fiyatlarla, kaza mercilerinin re´sen biçtikleri değerler ve ziraî kazanç ölçülerini tesbit eden kararnamelerde yer alan unsurlar emsal bedeli yerine geçer.

Ortalama fiyat esasının uygulanmasında âylık ortalama satış fiya­tı esas alınırken önce Aralık ayındaki satış miktarının değerlemesi ya­pılacak mal miktarının en az % 25´i olup olmadığına bakılır. Eğer bu şart Aralık ayında gerçekleşmemişse Kasım ayında gerçekleşip ger­çekleşmediğine bakılır. Kasım ayında da gerçekleşmemiş ise Ekim ayına bakılır. % 25 şartı hangi ayda gerçekleşmiş ise o ayın ortalama satış fiyatı emsal bedeli olarak alınır. Aralık, Kasım veya Ekim ayların­da en az % 25 şartını gerçekleştirecek satış yoksa ortalama fiyat esası uygulanamaz.

Katma Değer Vergisi Kanununa göre emsal bedeli tesbit edil­diğinde aylar, hizmetin veya teslimin yapıldığı ay ve ondan önceki aylar olmaktadır.

Maliyet bedeli esasının uygulanmasında emsal bedeli malın ma­liyet bedeline dayandırılır. Hesaplanan maliyet bedeline toptan satış durumunda % 5, perakende satış durumunda % 10 kâr payı ilâve et­mek suretiyle emsal bedeli tesbit edilir.

9. İKAME DEĞERİ

İkame değer, bir iktisadi kıymetin değerleme gününde yeniden tedarik edilmesi durumunda malolacağı değerdir. Diğer bir ifade ile ikame değeri yerine koyma maliyetidir.

Modern değerleme sistemlerinden biri olan yerine koyma ma­liyeti sistemi işletme değerlerini gerçeğe en yakın bir şekilde ifade eden sistemlerden biridir. Yerine koyma maliyet sistemi işletme değerlerinin yerine koyma maliyetlerini hesaplar.

Vergi kanunlarımızda bu değeri kullanma imkânı son derece sı­nırlıdır.

VUK´nun geçici 4. maddesi, bilanço esasına göre Gelir ve Ku­rumlar Vergisi mükellefiyetine girecek olanların açılış bilanço ve en­vanterlerini tanzim ederlerken VUK´ndaki hükümlere göre iktisadi kıy­metlerini değerleyeceklerini, maliyet bedeli bilinmiyorsa bu bedel. ye­rine alış emsal bedeli ile değerleyebileceklerini belirtmiştir.

İkame değeri, VUK´muzda alış emsal bedeli olarak ifade edil­miştir.

 10. ALIŞ BEDELİ

Alış bedeli, bir iktisadi kıymetin satın alınması karşılığında öde­nen veya borçlanılan bedeldir. Alış bedeli şadece iktisadi kıymetin alış değecini kapsar, alışla ilgili diğer masrafları kapsamaz. Bu sebeple alış bedeli maliyet bedelinden farklıdır. Maliyet bedeli alış bedelini de içeren bir kavramdır.

Alış bedeli işletmeye dahil hisse senetleri ve tahviller gibi menkul değerlerin değerlenmesinde kullanılır.

11. VERİM DEĞERİ

Verim değeri, iktisadi kıymetin verimi veya gelirinin kapitalize edilmesiyle bulunan değeridir. Kapitalizasyon Değeri olarak da ta­nımlanan verim değeri değerlemeye konu iktisadi kıymetin veriminin veya yıllık gelirinin bir kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilmesi şeklinde hesaplanır.

  Verim Değeri = Elde edilen veya Beklenen Yıllık Gelir

Kapitalizasyon Oranı

Görüldüğü gibi bu değer, verim veya gelirlerin bazı durumlarda tahminine ve kapitalizasyon oranının tesbitine bağlıdır. Verimin, geli­rinin ve kapitalizasyon oranının çok çeşitli faktörlere dayanması ve­rim değerini bir tahminden öteye götürmemektedir.

Verim değeri daha çok bir yatırımın, bir iştirakin değerlenme­sinde kullanılır.

12. SATIŞ DEĞERİ

Satış değeri, bir iktisadi kıymetin satılması halinde alınacak olan bedeldir. Bu değerleme ölçüsü vergi hukukumuzca nadiren kullanıl­maktadır. Büyük mağaza ve eczaneler stoklarını değerlerken maliyet bedelinin bulunmasında bu ölçüden yararlanırlar.

13. SATIŞ BEDELİ

Satış bedeli, satılan bir mal karşılığında müşteriden alınan veya müşterinin, borçlandığı para veya diğer değerlerin toplamıdır.

Katma Değer Vergisi Kanunu´nun 20/2 maddesi vergi matrahı olarak mal ve hizmet teslimlerinin bedellerini (satış bedellerini) esas almıştır.

Satış bedeli ölçıisünün uygulanmasında satış işleminin doğur­duğu vergileme olayında matrahın hesabı satış bedeline dayandırıl­maktadır. Oysa ki, yukarıda değindiğimiz satış değeri ölçüsünde sa­tış işlemi gerçekleşmemiştir.

14. ŞİMDİKİ DEĞER

Şimdiki değer, bir iktisadi kıymetin faydalı ömrü boyunca yıllar itibariyle sağlayacağı nakit girişlerinin iskontolu değerleri toplamıdır. Peşin değer olarak da bilinen şimdiki değer işletme kıymetlerini ger­çeğe yakın olarak ifade eder.

TTK hükümlerine göre, iktisadi kıymetlerin işletme için haiz oldukları değerlerini hesaplarken şimdiki değer ölçüsünden faydala­nılır. Verim değerinde olduğu gibi bu değerin bulunmasında da nakit girişlerinin, iskonto oranının veya faydalı ömrün tesbiti veya tahmini gerekmektedir. Bulunan şimdiki değer bir tahmini değer olmaktadır.

Vergi kanunlarımız açısından şimdiki değerin uygulanma imkânı yoktur.

TTK hükümlerine göre, bu kanunun belirttiği tavan sınırlarını aşmamak üzere yukarıda belirttiğimiz değerleme ölçülerinin hepsinin kullanılması mümkündür. VUK ise değerlemenin ölçü ve şartlarını be­lirttiğinden Mali bilanço açısından değerleme yapılırken sadece VUK´nun belirttiği ölçüler kullanılır. VUK´nun kabul ettiği değerleme ölçüleri yukarıda sayılan değerleme ölçülerinin ilk sekizidir.

 

……………..............................................................................................................................................................................

 
Bugün Tekil: 84 Bugün Çoğul: 234 Dün Tekil: 547 Toplam Tekil: 1640723 Toplam Çoğul: 4058759
        Dataişlem