,
 
Menu
Anasayfa Hakkımızda Kadromuz Çalışma Alanlarımız Linkler Önemli Bilgiler İletişim
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI / 15-12-2011

I- KAVRAM OLARAK YÖNETİM PLANI

Kanuna göre, yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir( Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 28/1). Yönetim planının sözleşme hükmünde bir belge olduğu kanunda açıkça belirtilmiştir. Yönetim planı bir sözleşme değildir. Çünkü sözleşme birden fazla kişi gerektiren hukuki bir işlemdir. Bir binanın tümüne sahip olan bir kişi de taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler. Bu halde yönetim planı sadece bu kişi tarafından imza edilecektir. Yönetim planı imzalayan kat malikleri için sözleşmedir ama cüz‟i halefler bakımından sözleşme hükmündedir. Çünkü onlar aslında imza etmedikleri ve taraf olmadıkları bir sözleşme ile kanun hükmü gereğince bağlıdırlar. Burada sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da etkili olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur.

Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken tapu memurunca düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi (KMK M.2/e) farklı işlemlerdir. Yönetim planının tapu memurunca res‟en düzenlenmesi zorunlu değildir ve sonradan kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Halbuki kat mülkiyeti tesis edilirken yapılan sözleşmenin tapu memurunca res‟en düzenlenmesi gerekir ve bu sözleşmenin sonradan değiştirilmesi de mümkün değildir. 2

II- YÖNETİM PLANININ MUHTEVASI

KMK m.28/1 yönetim planının içeriğini anlatmıştır. Burada yönetime ait diğer hususlardan ne anlamak gerekmektedir. Bu konuda birçok örnek verilmektedir. Mesela, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının ne şekilde kullanılacağını ayrıntılı bir biçimde belirterek bu hakkın bazı yönlerden sınırlarının tayini, bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulması gereken bazı kurallar, bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına ilişkin kurallar (belirli yasaklamalar, hayvan beslemeye ilişkin düzenlemeler, mesleki faaliyetlerin ne dereceye kadar yapılabileceği, kat maliklerinin oluşturduğu birliğin bu hususlardaki kontrol yetkisi, bağoımsız bölüm maliklerinin sorumluluğu gibi ), ortak yerlerin özenle kullanım ve bakımına ilişkin kurallar ve bu hususla ilgili bazı yasaklamalar, taşınmaza ait ayrıntılı iç yönetmelik, binaya ilişkin lüzumlu tedbirlerle ilgili düzenlemeler ve meydana gelen zararları bildirme yükümü, genel giderlere katlanmaya ilişkin paylaştırma kuralları, kat malikleri kurulu ile ilgili bir takım düzenlemeler ve kat malikleri ile ilgili bazı yaptırımlar bunlar arasındadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümleri saklı kalmak üzere kat malikleri yönetimle ilgili konuları yönetim planında diledikleri gibi düzenleyebilirler.4 Yönetime ilişkin hükümler dışında kalan konular yönetim planında yer alamaz. Örneğin herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez. Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapma ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin, kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane gibi, belli kat maliklerince kullanılmasına izin verilemez. 5
Yönetim planının muhtevası kanuna uygun olmalıdır.6 Kanunun emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı hükümleri geçersizdir.7 8Yönetim planındaki hükümler emredici kurallara aykırı olamayacağı gibi, bu hükümlerin ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olması veya imkânsız bir konuya ilişkin bulunması da geçersizlik sebebidir 8 Yönetim planı KMK.nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Bu hususta açılmıĢ olan davada yargıç incelemeyi kendisi yapar. BilirkiĢiye inceleme yaptırılması doğru değildir. (Hukuk Genel Kurulu 16.10.1972 E.1972/187 1982/383)

Kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzen kenlediği Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar edilmemelidir. (Yargıtay 18. H.D. 05.04.1999, E.1999/2494 K.1999/4104)

Yönetim planının kapsamı bu sayılanlarla sınırlı olmadığı gibi bu sayılanların hepsini içermek zorunda değildir; her ana yapıya göre farklı içerikte olabilir. Ama BK. M.19 ve 20 ve KMK m.20‟den anlaşılacağı gibi emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz.
Yönetim planı onanmış projeye aykırı olamaz.

Yönetim planı, KMK m 28/1 madde ve fıkrasında belirtilen kapsamlar dışında kayıtlar içerdiğinde, bunlar sadece ima sahiplerini bağlayan ve her halde cüz‟i haleflere etkisi olmayan bir sözleşmenin hükümleri mahiyetinde kalır.14 15Yönetim planında yer almakla birlikte yönetim işleri ile ilgisi olmayan kayıtların dahi imza sahiplerini bağlayabilmesi, bunların emredici hukuk kurallarına ve şekil şartlarına aykırı bulunmamasına bağlıdır.16

Kat maliklerinin mülkiyet haklarıyla ilgili düzenlemeler yönetim planında yapılamaz. 17Mülkiyeti ilgilendiren bir husus düzenlenmiş ise bu takdirde o hüküm geçersiz olur ve yönetim planı geri kalan hükümleri ile geçerli olur. Burada BK m. 20/2‟nin ikinci cümlesi hükmü uygulanamaz. Çünkü kat malikleri kat irtifakını veya kat mülkiyetini kurarken, kanundan dolayı yönetim planı yapma mecburiyetleri vardır.

Kat mülkiyeti kuruluktan sonra, yönetim planında mevcut bir hükmün emredici hukuk kurallarına aykırı olması durumunda, kat maliklerinden bazıları “bu hükümler
Anataşınmaz malın plan ve projesine aykırı veya onu bozacak ve değiştirecek biçimde bir tesis yapılmasına dair yönetim planına hükümler konulamaz. Böyle bir hüküm konulmussa, sonuç doğurmaz. (Yargıtay 5. H.D. 22.02.1982 E.1982/1186 K.1982/1458)
  
Yönetim planının, yasada öngörülen hususlar dışında kalan hükümleri içermesi halinde, bu hükümler sonradan malik olanları bağlamaz. Kat maliklerini bağlamayan bu hükümlerin geçerli olduğu kabul edilemez. O halde, mahkemece yapılacak iş, öncelikle iptali istenen maddelerin genel yasa hükümlerine ve öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunun amir hükümlerine aykırı olup olmadığını incelemek, hangi yönlerinin Kanuna uygun, hangilerinin kanuna aykırı olduğunu belirlemek iken, bu maddelerde öngörülen hususların projeye bağlanıp gerekli tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu tadilatın dayanağı proje değiĢikliklerinin düzenlendikleri tarihlerde tüm kat maliklerinin onayını içerip içermedikleri araştırılmadan karar verilmiĢ olması doğru görğlmemiĢtir. (Yargıtay 18. H.D. 01.05.1997 E.1997/3003 K.1997/4118)

"Yönetim planında mülkiyet hakkı doğurucu nitelikte maddeler konulamaz. (Yargıtay 5. H.D. 01.11.1986 E.1986/15352 K.1986/15314) Yönetim planına mülkiyet haklarında değişmeyi öngören üst hakkı veya irtifak hakkı sözleşmesi vaadi benzer hükümlerin konulması yasaya aykırıdır. (Yargıtay 5. H.D. 11.11.1985 E. 1985/11961 K.1985/12254)"

olmasaydı yönetim planı etmeyecektik” derlerse bu durumda yönetim planının tamamını hükümsüz saymak isabetli olmayacaktır. Onun yerine yönetim planının sadece kanuna aykırı kısımlarını geçersiz saymak daha doğru olacaktır. Çünkü yönetim planının tamamının geçersiz sayılması halinde kat malikleri kurulunun yeni bir yönetim planı yapmaları gerekecektir.
 
Bugün Tekil: 1177 Bugün Çoğul: 2214 Dün Tekil: 1341 Toplam Tekil: 1582193 Toplam Çoğul: 3927663
        Dataişlem