,
 
Menu
Anasayfa Hakkımızda Kadromuz Çalışma Alanlarımız Linkler Önemli Bilgiler İletişim
DEVRE TATİL İLE DEVRE MÜLK ARASINDA NE FARK VAR? / 14-04-2014
DEVRE TATİL İLE DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİNİN KARŞILAŞTIRILMASI

Uygulamada devre mülk hakkı ile devre tatil hakkı birbirine karıştırılmakta, çoğu zaman aynı anlamda kullanılmaktadır. Oysa açıklamalardan da anlaşılacağı gibi ikisi tamamen farklıdır. Ancak ortak yönleri de vardır. Bu fark ve benzerlikler şöyle açıklanabilir:

 

Devre mülk hakkı, 10.06.1985 gün ve 3227 Sayılı Kanun ile 634 Sayılı KMK’nin 8. bölümünde düzenlenmiştir. Devre tatil hakkı ise 4077 Sayılı Kanun’da, 4822 Sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerle, 6/B maddesinde düzenlenmiştir. Bununla birlikte, 4077 Sayılı Kanun hükümleri taşınmazları da kapsamına aldığından devre mülk ile ilgili sözleşmelerin ve devre tatil sözleşmelerinin 4077 Sayılı Kanun’un kapsam maddesi olan 2. maddesindeki “tüketici işlemi” şeklinde yapılması mümkündür. Bu nedenle her ikisine de 4077 Sayılı Kanun’un emredici hükümleri ve ona bağlı olarak çıkarılan yönetmeliklerin emredici hükümleri uygulanacaktır.

Her iki hakla ilgili sözleşmelerin tüketici işlemi şeklinde yapılmaları söz konusu olduğundan ve 4077 Sayılı Kanun kapsamına giren uyuşmazlıkların çözümünde tüketici mahkemeleri görevli olduğundan, her iki sözleşme ile ilgili 4077 Sayılı Kanun kapsamındaki ihtilâflara tüketici mahkemelerinde bakılacaktır.

Devre mülk hakkı tapu dairesinde düzenlenecek bir resmî senetle kurulur. Taraflar, resmî senetten ayrı olarak haklarını nasıl kullanacaklarına, taşınmazın korunmasına ve yönetimine ilişkin esasları içeren bir devre mülk sözleşmesi düzenleyip bunu tapunun “beyanlar” hanesine derç ettirirler. Böyle bir sözleşme olmadan devre mülk tesis edilmez. Bu nedenle devre mülk, bir aynî hak olan irtifak hakkı verirken, sağlayıcı ile tüketici arasında yapılan devre tatil sözleşmesi tüketiciye sadece şahsî bir hak verir.

Devre mülk hakkında hak sahipleri devre tatil kullanıcılarından farklı olarak müşterek mülkiyet hakkı sahibidirler. Devre mülk, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurularak bir aynî bir hak niteliğini alır. Aynî hak olması sebebi ile herkese karşı ileri sürülebilir. Devre tatil hakkı ise aynî bir hak olmayıp şahsî niteliktedir ve sadece borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Tapuya şerhi zorunlu değildir.

Devre mülk hakkı mesken niteliğinde olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı rejimine tâbi yapılar ile müstakil yapılarda kurulabilir. Devre tatil hakkı ise mesken niteliğinde bağımsız bölümde olabileceği gibi, bağımsız mutfak ve banyodan yoksun ya da yalnızca mutfaktan yoksun bir veya birkaç odadan meydana gelen bölümlerde kurulabilir. Ancak bugün tatil ve refah ahlayışının ulaştığı nokta, rekabetin yoğunluğu göz önünde tutulacak olursa fiilen böyle bir farklılığın kalmayacağı, her iki durumda da sağlayıcıların tüketicileri kendi sistemlerine çekebilmek için en azından devre tatil hakkının kullanılacağı taşınmazın bağımsız bölümünde bir yatak odası ile banyo ve tuvaletin bulunmasına dikkat edecekleri kesindir.

Devre mülk hakkının ve devre tatil hakkının yılın belirli dönemlerinde belirlenmiş sürelerle kullanılması gerekmektedir. Devre tatil hakkı bir haftadan, devre mülk hakkı ise 15 günlük dönemden az olamaz.

 

634 Sayılı Kanun’a göre; üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikleri arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usûlleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarımlar için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için devre mülk hakkı sahipleri, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler.

 

Devre mülk hakkında hak sahipleri, devre mülk sözleşmesi ile mesken olarak kullanılan bağımsız bölümlere ilişkin hususlarda söz sahibidirler. Devre mülk sözleşmesini sonradan değiştirebilirler, ancak bu oldukça zor bir prosedürdür. Devre tatil hakkında hak sahipleri (kullanıcılar), devre mülk sözleşmesinden farklı olarak, taşınmaz üzerinde müşterek mülkiyet payı veya irtifak hakkı sahibi olmadıklarından, taşınmazla ilgili konularda taşınmazın aynına ilişkin karar alamazlar; örneğin şuf’a hakları yoktur. Devre tatil sözleşmesini sonradan değiştirmeleri de mümkün değildir.

 

Ancak bu farklılıklara karşın her iki hakkın da amacı aynıdır, tatilini iyi bir şekilde geçirmek. Bu temel amaç bakımından bakıldığında, tatilini iyi bir şekilde geçirmek isteyen iki tüketiciden birisi devre tatil, diğeri devre mülk sistemini seçtiği için, tüketici hakları açısından aynı korumadan yararlanmamaları için bir sebep bulunmamaktadır.

Aşağıda Devre Tatil ile Devre Mülk Kavramlarının Hukuki alt yapısını kısaca inceleyeceğiz..

I- DEVRE TATİL NEDİR?

Devre tatil hakkında genel düzenlemeler Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da yer alırken ayrıntılı düzenlemeler ise Devre Tatil Sözleşmeleri Usul ve Esasları Hakkındaki Yönetmelik ile yapılmıştır.

Devre tatil en az üç yıl süre için ve bu süre zarfında yıl içinde belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için, bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının bedeli karşılığında devrini içeren bir sözleşmeyle kurulan tatil sistemi olarak tanımlanmaktadır.

Devre tatil sözleşmesi tüketiciye, tatil konusu taşınmaz üzerinde zamana bölünmüş yararlanmaya yönelik bir alacak hakkı sağlamaktadır. Bu hak şahsi hak niteliğindedir. Tüketici sözleşme konusu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı gibi her hangi bir ayni hak maliki değildir.

Devre tatil sistemlerinin oluşumu iki şekilde gerçekleşir.

İlk olarak, devre tatile konu olan yerler genellikle bir ticari şirket tarafından inşa edilir ve devre tatil hakkına sahip olmak isteyen kişilerde bu şirketten hisse alarak ortaklık vasfını kazanır. Yasal olarak mülkiyet, işletmeci olan şirketin tüzel kişiliğinde kalır. Ortaklık devam ettiği sürece devre tatil hakkı da devam eder. Bu nedenle devre tatil hakkının devri, ortaklık payının satışı ya da ortaklık payının miras yoluyla intikali ile gerçekleşir. Ancak ülkemiz mevzuatı gereği yoğun prosedüre bağlı olduğundan  Türkiye’de uygulama alanı yaygın değildir.

Devre tatil sisteminin diğer bir kuruluş şekli ise, süreli ve ortaklığa dayanmayan sistemdir. Bu sistem ülkemiz uygulamasında yaygın olarak kullanılmakta olup, yönetici olan şirkete ortak olma zorunluluğu yoktur.

Tüketici, sözleşmenin her iki tarafça imzalanmasından itibaren 10 gün içinde hiçbir sebep göstermeksizin ve hiçbir hukuki ve cezai sorumluluk üstlenmeksizin, masraf ödemeksizin cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilmektedir.

Devre tatil sözleşmelerinde sürenin yazılı olarak bulunup bulunmadığına ve ne kadar süre ile hak sahibi olunduğuna, hangi hizmetlerden ücretsiz yararlanacağı, devre tatilin yıllık aidat bedelinin ne olduğu ve ne oranda artırım yapılacağı tahsis olunan dönemin üçüncü kişiler tarafından kullanılmasına, üçüncü kişiye devredilmesine, satma ya da takas etme hakkının bulunup bulunmadığına dikkat edilmeli ve uygulamada yaygın karşılaşılan yanlış anlaşılma olan devre tatil ile devre mülk karıştırılmamalıdır.

II- DEVRE MÜLK NEDİR?

Devre mülk kurumu mevzuatımızda, Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun sekizinci bölümünde düzenleme alanı bulmuştur. Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.  Devre mülk hakkı tapu dairesinde düzenlenecek resmi bir senetle kurulur. Bununla birlikte taraflar haklarını nasıl kullanacaklarına,  taşınmazın korunmasına ve yönetimine ilişkin esasları içeren bir devre mülk sözleşmesi düzenleyip, bunu tapunun beyanlar hanesine kayıt ettirmelidirler. Devre mülk ayni bir hak olan irtifak hakkı sağlar.

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekmektedir. Hak sahipleri, bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak yerlerinden, kendisine ait olan süre içerisinde hissesi oranında kullanma hakkına sahiptir Devre mülk hakkı sahipleri aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça ortaklığın giderilmesini talep edemezler, ana yapı ve demirbaşları israftan kaçınarak hüsnüniyetle kullanmaya mecbur olup, her türlü aşırı kullanımdan şahsen sorumludurlar.

Devre mülk hakkı devir edilebilir mirasçılara geçebilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Devre mülk hakkı sahipleri kedilerine ayrılan dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmeye mecburdurlar. Aksi halde istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir işlem veya tebligata lüzum kalmadan zabıtaca derhal boşalttırılır.

Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları ile yetki ve sorumluluklarının tespiti ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.  Gider ve avans payını ödemeyen devre mülk hakkı sahibi veya onun yerine ana yapıyı kullanan veya faydalananlar hakkında yönetici veya diğer devre mülk hakkı sahipleri tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

Devre tatil sözleşmeleri uygulama usul ve esasları hakkındaki yönetmeliğe göre; yapılan devre mülk alımlarında, devre mülk sözleşmesi imzalandıktan sonra tesis beğenilmediği takdirde alıcının sözleşmeyi imzaladığı tarihten itibaren 10 gün içinde sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Bu fesih, sözleşmede belirtilen kurallar çerçevesinde yapılmalıdır. Eğer sözleşme, tesiste imzalanmadıysa bu durumda süre, alıcının tesisten yararlanmaya başladığı tarihten itibaren işlemektedir. Kapıda yapılan satışlar yoluyla devre mülk sahibi olan kişiler, tesisi gördükleri tarihten itibaren 7 gün içerisinde sözleşmeyi feshedebilmektedirler. Sözleşmenin taraflarca imzalanması ile cayılıp cayılmayacağının bildirilmesi arasındaki sürede sözleşme henüz hükümlerini doğurmamaktadır..

Devre Mülk- Devre Tatil Ayrımını Bilmek Neden Çok Önemlidir? Devre Mülk Satın Alındığında Cayma Hakkı Kullanılması Mümkün Müdür? Devre Tatil Sözleşmesinden Koşulsuz--Masrafsız Caymak Mümkündür..

Tatil-dinlenme amaçlı olarak taşınmaz kullanımı genel olarak "devre mülk" ve "devre tatil" uygulamaları şeklinde ortaya çıkmaktadır. "Devre mülk" ve "devre tatil" konularının nitelik ve özellikleri iyi bilinmediği için hukuki sorunlar ortaya çıkmaktadır. Devre Mülk; mülkiyet hukukunun, devre tatil ise sözleşme hukukunun ayrıksı-özel yönlerini içeren kurumlardır.

1) "Devre Mülk" Ayni Hak Niteliğinde Olduğundan;Kurulması Özel Bir Tapu Senedi Gerektirir. Devre Mülk Hakkının Başkasına Devri Tapu Harcına Tabiidir.

Devre Mülk; Kat Mülkiyeti Kanunun 57-66 maddeleri çerçevesinde kural ve ilkeleri belirlenmiş özel bir mülkiyet hakkı türüdür. Devre mülk sahipleri bir taşınmazın müşterek maliki sıfatına sahiptirler.  Devre Mülkte; bağımsız bir yapı ile kat mülkiyeti yada kat irtifaklı bir "mesken" nitelikli taşınmaz yılın belirli dönemlerinde belirli bir şahsın kullanımına bırakılmaktadır. Dolayısıyla, devre mülk ancak "mesken" nitelikli bir taşınmazda kurulabilir. İşyeri, ofis, arazi,arsa niteliğinde bir taşınmazda "devre mülk" kurulamaz. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Devre Mülk; tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi tapu senedi ile kurulur. (KMK md 58) Devre mülk kurulması sırasında devre mülk kurulmasını talep eden ilgililer; tapu müdürlüğü´ne; - devre mülk sözleşmesi örneğini ve kimliklerini ispat eden belgeleri sunmak zorundadırlar. Devre Mülk hakkı; Tapu Sicil Tüzüğü uyarınca irtifak hakları sütununa kayıt ve tescil edilir. Devre Mülk hakkının başkasına devri %015 oranında tapu harcına tabiidir.

2) "Devre Tatil",  Şahsi Hak Niteliğinde Ve Tapu Senedi Gerektirmeyen Bir Haktır.

Devre Tatil, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 6/B maddesinde; " en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde, belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla sayıdaki taşınmazın kullanım hakkının devri ya da devri taahhüdünü içeren ve bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu yazılı sözleşme ya da sözleşmeler grubu" olarak tanımlanmaktadır.

Tanımdan da görüleceği üzere, devre tatil hakkı bir sözleşme ile kurulmakta ve sadece sözleşmeden kaynaklanan şahsi bir hakkı içermektedir. Devre tatil hakkı özel bir tapu senedi gerektirmediği gibi, tapuya şerhi de kabul görmeyen sözleşmeden kaynaklanan bir alacak niteliğindedir. Ayrıca,devre tatil sözleşmeleri kira sözleşmesi olarak kabul edilmemektedir.

Ülkemizde; özellikle yaz döneminde, tatil yörelerinde bir kısım devre tatil şirketlerinin satış görevlileri tarafından pazarlanan ve üzerinde "devre mülk sözleşmesi" yazılı matbu evraklar, hukuksal olarak "devre tatil sözleşmesi" olarak kabul görmektedir. Sözleşme metninde "devre mülk sözleşmesi" yazılması, sözleşme içeriğine devre tatil hükümlerinin uygulanmasını engellememektedir. Bu uygulama genel olarak satıcı şirketlerin 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun tüketici lehine hükümlerinden kaçınma amaçlı olarak gerçekleştirilmektedir.

3) Devre Tatil Sözleşmesinden Yasal 10 Günlük Süre İçerisinde Hiç Bir Gerekçe Olmaksızın Cayma-Dönme Hakkı Bulunmaktadır.

Ülkemizde devre tatil sözleşmeleri "tüketici işlemi" olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle,bu tür sözleşmelere 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ilkeleri uygulanacaktır. Sanayi Ve Ticaret Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulan "Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik" in "Cayma Hakkı" başlıklı 6 ncı maddesinde, "Tüketici, sözleşmenin her iki tarafça imzalanmasından itibaren on gün içinde hiçbir sebep göstermeksizin ve hiçbir hukuki ve cezai sorumluluk üstlenmeksizin cayma hakkını kullanarak sözleşmeden dönebilir." hükmü düzenlenmiştir. Dolayısıyla; devre tatil satın alan kişi sözleşmenin imza tarihinden itibaren 10 günlük süre içerisinde hiçbir gerekçe sunmadan ve masraf ödemeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Kanaatimizce; anılan Yönetmelik hükmü devre tatil satıcısı olan şirketlerin oldukça aleyhine düzenlemeler içermektedir. Zira, Yönetmelikte düzenlenen "koşulsuz 10 günlük sözleşmeden dönme hakkı" tüketiciyi koruma ilkesinin aşırı zorlanmasıdır. Kapıdan satış niteliği taşımayan "devre tatil sözleşmeleri" nde bu hükmün uygulanması hakkaniyete uygun düşmemektedir.  Ayrıca, Bakanlık; Kanunda sadece "kapıdan satış" niteliğinde sözleşmelere uygulanacak bir hükmü yönetmelikle her tür devre tatil sözleşmesine uygulanır kılarak hukuk tekniği açısından da tartışmalı bir düzenleme getirmiştir. ( Bildiğimiz kadarı ile bu Yönetmelik düzenlemesi aleyhine devre tatil şirketleri tarafından idari yargıya da iptal davası başvurusu da yapılmamıştır.)

Devre Tatil Sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik ’e göre yapılan devre mülk alımlarında 10 günlük cayma hakkı bulunuyor. Bu 10 günlük devre mülk cayma hakkı sözleşmenin tesiste imzalandığı tarihten itibaren başlıyor. Eğer sözleşme tesiste imzalanmadıysa, alıcının tesisten yararlanmaya başladığı ilk günden itibaren başlıyor. Bazı şirketler devre mülk cayma hakkı nı kullanmak isteyen kişilere telefonda yardımcı olabileceklerini söylüyorlar. Ancak telefonla yapılan ‘Cayma bildirimi’ geçerli olmuyor. Cayma bildirimi noter kanalı ya da ilgili firmanın yetkilisine imza karşılığı tebliğ edilen ‘Cayma bildirimi’ ile oluyor.

Devre mülk cayma hakkı na göre kapıda yapılan satışlar yoluyla devremülk sahibi olan kişiler tesisi gördükleri tarihten itibaren 7 gün içinde sözleşmeden vazgeçebiliyor.

Yargıtay kararına göre sözleşmeden cayma süresi sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren değil ‘tecrübe ve muayene tarihinden’ yani tatil yerinin alıcı tarafından görüldüğü günden itibaren başlıyor. Devre tatil evini ya da evin konumunu beğenmeyen müşteri, devre tatil sözleşmesinden cayarak ödediği paraları geri isteyebiliyor. 

Yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda örnek Yargıtay Kararı ise şöyledir:

Yargıtay’ın bozma kararına konu olan dava, Ankara 1. Tüketici Mahkemesi’nde görüldü.

- Mahkeme deT. Oral adlı vatandaş, bir inşaat şirketiyle 600 dolarını peşin, kalan 5 bin 900 doları için 26 senet vermek suretiyle 1998’de devre mülk sözleşmesi yaptı.

- Ancak 2001 yılına kadar tatil imkanından yararlanamayan Oral, sözleşmeye konu olan tatil köyünün mevcut olmadığını öne sürerek sözleşmenin iptali ve ödediği paraların geri verilmesi için dava açtı.  

- Ankara 1. Tüketici Mahkemesi, davacının süresi içinde cayma hakkını kullanmadığı ve senetlerin bir kısmını ödeyerek sözleşmeyi benimsediğini belirterek davanın reddine karar verdi.

- Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ise cayma hakkını kullanma süresinin, sözleşmenin yapıldığı tarihte değil, devre tatil yerinin müşteri tarafından görüldüğü tarihte başlayacağına dikkat çekerek, yerel mahkemenin kararını bozdu. 

- KARARDA  devre tatil sözleşmelerinin kapıdan satış niteliğinde olduğuna dikkat çekildi.

1) Kapıdan satış,

2) işyeri gibi satış mekanları dışında yapılan tecrübe ve muayene şartlı satışlar olarak tanımlandı.

3) Yasaya göre, bu tür sözleşmelerde alıcının 7 günlük tecrübe ve muayene süresi sonuna kadar malı kabul edebileceği gibi, hiçbir gerekçe göstermeden reddetmekte de serbest olduğuna dikkat çekildi.

4) Dava dosyasında, taraflar arasındaki ihtilafın cayma hakkına ilişkin 7 günlük sürenin ne zaman başlayacağı konusunda yaşandığı belirtilerek şu açıklama yapıldı: “Satışın tecrübe ve muayene koşullu olduğu açık ve belirgin olduğuna göre, cayma süresinin malın tüketiciye ulaştığı tarihten itibaren başladığının kabulü gerekir.

5) Tüketicinin Korunması Kanunu ve Borçlar Kanunu’na göre tecrübe ve muayene şartıyla yapılan satış sözleşmesinden dönme hiçbir objektif koşula bağlanmamış, tamamen tüketicinin iradesine bırakılmıştır.

6) Sözleşmenin taraflarca imzalanması ile cayılıp cayılmayacağının bildirilmesi arasındaki sürede sözleşme henüz hükümlerini doğurmaz.”

 
Bugün Tekil: 65 Bugün Çoğul: 197 Dün Tekil: 1355 Toplam Tekil: 1582436 Toplam Çoğul: 3928311
        Dataişlem