,
 
Menu
Anasayfa Hakkımızda Kadromuz Çalışma Alanlarımız Linkler Önemli Bilgiler İletişim
GAYRIMENKUL HUKUKU / 11-01-2013
 KİRA ALACAĞI VE TAHLİYE DAVASI

KİRA ALACAĞI

Kiracı, kira bedelini süresinde ödemediği takdirde konut sahibi noterden 30 günlük ihtarname veya icradan 30 günlük ödeme emri gönderir.

30 gün sonunda halen ödeme yoksa İcra Tetkik Mercii’ ne başvurarak tahliye talep edebilir.

Eğer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir yıl içinde bu durum 2 kez gerçekleşirse, kontratın bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “2 haklı ihtar” sebebiyle tahliye davası açılabilir.

KİRA TAHLİYE DAVASI

Kira şartlarına ve Borçlar Kanunu´nun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile kiralayan kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi tahliye davası da açabilirler.

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taahhüde dayanan tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde icra takibi yapılmış olması zorunludur. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süreyi koruma niteliği olmadığından böyle bir irade açıklamasının hukuki değeri yoktur. İcra takibi süreyi koruyacağından takip halinde bir aydan sonra da dava açılabilir. Dava süresinde açıldığında o ayın kirasının ihtirazı kayıtlı alınması önemli değildir.

Tahliye taahhüdünde taahhüdün verildiği tarihin belirtilmemiş olması taahhüdü geçersiz kılmaz.

Birden fazla kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan tahliye taahhüdünün geçerliliği için bu taahhüdü tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir.

Kiracısını daimi baskı altında tutan kiralayanı iyi niyetli kabul etmek mümkün değildir. Bu bakımdan tevali eden taahhütlerin varlığı halinde açılan tahliye davalarının kabulü olanağı yoktur.


YENİ BORÇLAR KANUNUNA GÖRE KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ YENİLİKLER

6101 sayılı yürürlük kanunu ile 6570 Sayılı Kanun 01 Temmuz 2012 itibariyle yürürlükten kalkmıştır.Bundan böyle tüm kira ilişkilerine 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanacaktır.

Yeni dönemle birlikte kira ilişkilerinde bazı noktalar değişmiş,bazı noktalarda ise yepyeni uygulamalar vardır.Bu çalışmamızda,uygulayıcılar için dikkat edilmesi gerekli değişiklik ve yenilikler ele alınacaktır.Her ne kadar kanun yürürlükten kalkmış olsa da,burada anlatılmayan diğer tüm hususlarda,eski kanun dönemindeki maddeler ve içtihatlar fiilen uygulanabilir durumdadır.

1-) Kanunun Uygulama Alanı Genişlemiştir

6570 sayılı eski kanun, ‘’ belediye teşkilatı olan yerlerle’’ cümlesiyle başlarken,yeni Borçlar Kanunu ‘’ Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler’’ şeklinde düzenlenmiş ve belediye teşkilatı v.b. gibi bir kısıtlamaya gitmemiştir.Bu halde artık,idari bölüm fark etmeksizin (köy,belde,ilçe,il v.b.) Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki tüm taşınmazlara yeni Borçlar Kanununda yer alan kira hükümleri uygulanabilecektir.

6570 sayılı kanunda yazılı ibadethanelerin kiralanma ve başka işler için kullanılması yasağı da yürürlükten kalkmış ve yeniden düzenleme yapılmadığından,ibadethaneler de kanun kapsamına alınmıştır.

Kiralananla birlikte teslim edilen eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı yönündeki hüküm, uygulamadaki tereddütleri gidermiştir.

Yeni kanunda,uygulamaya açıklık getiren önemli bir düzenleme de ‘’ niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar’’ hakkında getirilmiştir. Kısa süreli kiralama yapılan apart pansiyon,yazlık,yaylalık,otel odası,residence, gibi taşınmazlarda 6 aydan kısa süren kiralamalarda, kanunun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri değil,genel hükümleri uygulanacaktır.

 

6570 sayılı kanun içinde ve geçici maddelerinde ayrı ayrı özellikleri verilerek,kamunun taraf olduğu kira ilişkileri düzenlenmeye çalışılmışsa da,yeni kanun bu hükümleri birleştirerek,kamunun taraf olduğu tanımı karşılayan tüm kira sözleşmelerinde de borçlar kanunun Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri uygulanacağını belirtmiştir.

2-) Güvence Bedeli ( Depozito) Kanun Metnine İşlenmiştir ve Düzenlenmiştir

Kira hukukuna ilişkin yeni düzenlemelerin belki de en dikkat çekeni işte bu hükümler olmuştur.Depozito ‘’Güvence Bedeli’’ tabiriyle kanuna girmiş ve hakkında ciddi bir düzenleme yapılmıştır.Buna göre eğer sözleşmede kararlaştırılmışsa depozito yani güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini geçemeyecektir.

Kanunun güvence bedeline ilişkin olarak getirdiği hükümlerden biri de,para veya kıymetli evrak olarak belirlenen güvence bedelinin kira tarafından kiralayanın onayına gerek olmadan paranın bankaya,mevduat hesabına yatırılması,kıymetli evrağın da yine bankaya depo edilmesidir.

Kanaatimce,he ne kadar son derece olumlu bulsam da,bu hüküm,günlük hayatta,eski alışkanlıkların da etkisiyle,en azından uzun bir müddet pek uygulama alanı bulmayacaktır.Bu halde,kiralayana verilen para veya kıymetli evrağın sözleşmede yazılı olması şartıyla,sözleşme sonunda geri istenilmesi yine mümkündür.

Bankaya yatırılacak güvence bedelleri için bankalarca bir düzenleme yapılması şart görünüyor. Yatırılacak güvence bedeli için açılacak mevdua hesabı için kira sözleşmesinin ibrazı ve paranın/evrağın bankaya teslim edildiğine ve dair bilgilerin kiralayana verilmesi gerekir.

Güvence bedelinin iadesi de şarta bağlanmıştır.Buna göre kiracı,sözleşmenin sona ermesinden itibaren 3 ay sonra ve kiralayan,bu 3 a içinde bankaya icra takibi veya dava yoluna başvurduğunu bildirmemişse,güvence bedelini bankadan alabilir.Kiralayan ise,kiracı aleyhine kesinleşmiş bir icra takibi veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ile bankaya başvurarak gevence bedelini alabilir.Her iki tarafın anlaşmasıyla da,banka anlaşmaya göre güvence bedelini ödemekle yükümlüdür.

Her ne kadar kanunun ikinci fıkrasında, kiralayanın güvence bedelini talep hakkı için sadece icra takibi ve davadan bahsetmişse de, tıpkı üçüncü fıkrada olduğu gibi, burada da icra takibi ve davanın konusunun güvence bedelinin konu olduğu kira sözleşmesinden kaynaklanması gerekir.

3-) Kira Bedelinin Artış Oranına Tavan Oran Kuralı Getirilmiştir

Kira sözleşmelerinde,sözleşmenin yenilenmesi halinde,yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirleyen kira artışına ilişkin madde he ne kadar taraflara bırakılmışsa da,bu özgürlük ‘’bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki(Devlet İstatistik Enstitüsünün belirlediği) artış oranını geçmemek koşulu’’ ile sınırlandırılmıştır.

Bu hüküm de yine yeni kanun dönemindeki en önemli değişikliklerden biridir.Bu konuda,tıpkı 26/03/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67 sayılı Anayasa Mahkemesi kararında da belirtilen mülkiyet hakkının zedelenmesi ve aşırı sınırlandırma gibi kavramlar çıktığından,konunun yine Anayasa Mahkemesi önüne gelmesi muhtemeldir.Enflasyonun artış için baz alınması elbette hakkaniyete daha yakın görünmektedir.

Kira sözleşmelerinde, 5.yıla kadar bu usul uygulanarak artış sağlanacaktır.Sözleşmede yıllık artış konusunda hüküm olsa da, 5.yıl sonunda taraflar dilerse hakimden yeni artış oranını belirlemesini isteyebilir.

Kiracı lehine getirilen bir yenilik de,bedeli yabancı para ile belirlenen kira sözleşmeleri için 5 yıl boyunca artış yapılamayacak olmasıdır.Bu 5 yıllık süre içinde,yabancı parada olağanüstü kur artışı halinde,kiracıya dilerse indirim talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.(138.madde atfıyla)

 

Kira tespit davası konusunda bir değişiklik olmamıştır.Taraflar bu davayı sürelere uymak kaydıyla her zaman açabilirler.

4-) Muacceliyet Şartı ve Cezai Şart Geçersiz Hale Gelmiştir

Uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri de kira bedelinin belli süre ödenmemesi halinde dönem sonuna kadarki kiraların muaccel hale gelmesi veya benzer şekilde bunun cezai şart olarak sayılması halidir.Yeni kanun açık bir şekilde bu maddeleri geçersiz saymıştır.

5-) Kiralayana Sözleşmeyi Feshetmek İçin 10. Yıl Hakkı Verilmiştir

6570 sayılı kanunda,kiralayana,sözleşme süresiyle,sürenin bitimi ile ilgili bir fesih hakkı verilmemişken,yeni kanun 10.yılını doldurmuş bir kira ilişkisinde,kiralayana sebep göstermeksizin süreye uyarak sözleşmeyi fesih hakkı tanımıştır.

6-) Aile Konutu Kavramı Kanuna Yerleştirilmiş ve Koruma Altına Alınmıştır

Yeni kanun ile birlikte artık eşler tek başlarına sözleşmeyi feshedemeyecek,aynı zamanda durumu bilen kiralayanın da gerekli bildirimleri artık diğer eşe de yapması gerekecek.Aslında bu durum borçlar kanununda ya da kira hukukunda yeni gibi görünse de,Medeni Kanun Md.194’te zaten düzenlemesi olan bir hükümdü.

Bunun için gerekli olan,kiralananın aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanmasıdır.Burada dikkat edilecek olan,eşlerin mümkün olduğu ölçüde sözleşmeyi birlikte yapması ve sözleşmeye aile konutu olarak kullanılacağının yazılması veya bunlar yoksa sonradan kiralayana yazılı olarak,sözleşmede ismi olmayan eşin bildirimde bulunmasıdır.

7-) Mevcut Malikin ve Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yolunun Kapsamı Genişletilmiştir

6570 sayılı kanun mevcut kiralayanın veya kira sözleşmesi sırasında taşınmazı devralan yeni malikin gereksinimi nedeniyle açacağı davalarda ‘’kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak’’ ve ‘’kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için’’ ifadelerine yer vermişken yeni kanun ‘’ kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle ‘’ ifadesini kullanmıştır.

Bu değişiklik ile gereksinim ihtiyacı olan kişilere altsoy,üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olunanlar da eklenmiş ve kapsam genişletilmiştir.


TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL ALIM-SATIMI

Türkiye’de gayrimenkul alım satımında Türk vatandaşları gibi, yabancı vatandaşlara da izin verilmektedir. Yabancı kişiler de Türkiye’de işyeri veya konut olarak kullanmak için gayrimenkul edinebilirler. 2644 sayılı Tapu Kanununun 35. maddesi buna izin verir.

Yabancı kişilerin Türkiye’de alabilecekleri gayrimenkulün miktarı en fazla 2,5 hektar (25.000 m²) olabilir. Türk vatandaşları açısından böyle bir sınır yoktur.

            Bir gayrimenkul almak için, Türk vatandaşı ya da yabancı kişinin o gayrimenkulün bulunduğu ilçenin Tapu Müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Tapu Müdürlüklerine işlem yaptırmak isteyenler bizzat kendileri veya temsilcileri avukatları ile hangi işlemi yapmak istediklerini Tapu Müdürüne bildirirler. Ayrıca o işlem için gerekli belgeleri de ibraz ederler. Bizzat başvuranların Türkçe bilmemeleri halinde yanlarında bir yeminli tercüman bulundurmaları gerekir.

            Gayrimenkul edinmek için yabancı kişilerden istenen belgeler ile Türk vatandaşlarından istenen belgeler aynıdır. Bunlar:

·         Gayrimenkulün tapu senedi, yoksa gayrimenkulün ada ve parsel numara bilgileri veya gayrimenkulün sahibinin sözlü beyanı.

 

·         Yabancı kişinin kimlik belgesi veya pasaportu ile iki adet vesikalık fotoğraf (4,5 x 6 cm)

·         Gayrimenkul edinmek isteyen yabancı kişinin vekili ile işlem yapılıyorsa, temsile ilişkin vekâletname, temsilcinin fotoğraflı kimlik belgesi, 4,5 x 6 cm boyutlarında fotoğraf.

Yabancı ülkelerdeki noterliklerden düzenlenen vekâletnamelerin üzerine “Apostille” şerhi alınmalıdır. Ayrıca vekâletnamenin Türkçe yeminli ve onaylı tercümesinin de ibraz edilmesi gerekir. Avukata verilecek bu alım-satım vekaletnamesi doğrudan yurtdışındaki Türk Elçilikleri veya Konsolosluklarında Türkçe dilinde çıkarttırılabilir.

            Gayrimenkul alırken, o gayrimenkulün bağlı olduğu belediye tarafından belirlenen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden, satıcı ve alıcı için ayrı ayrı belirlenen oranlarda tapu harcı ve döner sermaye ücreti banka aracılığıyla yatırılacaktır.

MAVİ KART SAHİBİ KİŞİLER

            Türk vatandaşlığından çıkma izni alarak ayrılan ve yabancı ülke vatandaşlığına geçen kişilere, bulundukları yer Türk Elçiliği veya Konsolosluğu tarafından mavi kart (önceden pembe kart idi.) verilir. Mavi kart sahibi yabancı kişiler Türkiye’de gayrimenkul alırken tıpkı bir Türk vatandaşıymış gibi işlem yaparlar. Bu nedenle mavi kartlı kişiler de ya bizzat kendileri ya da avukatları ile Türkiye’de kolaylıkla gayrimenkul alıp, satabilirler.


YAPI DENETİM ŞİRKETLERİNİN CEZAİ SORUMLULUKLARI

Bilindiği üzere 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, can ve mal güvenliğini sağlamak amacıyla, imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimi sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemek için çıkarılmıştır. Zira ülkemizin deprem bölgesinde yer alması, vatandaşların yaşamlarını sürdürdükleri konutların ve işyerlerinin bir denetim çerçevesinde yapılmasını zaruri kılmıştır. Bu denetimin gereği gibi yapılmaması ise hukuki sorumlulukların yanı sıra bir takım cezai sorumluluklara da yol açmaktadır. Zira bir bina yapmak, bir anlamda bütün toplumu ilgilendiren “kamusal” nitelikte bir işlem olarak kabul görmektedir.

Yapı denetim kuruluşlarının ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri, yapı müteahhitleri, yardımcı teknik elemanları hakkında açılan günümüzde neredeyse “meşhur” olarak nitelendirebileceğimiz, imar kirliliği yaratma ve 4708 sayılı Kanuna muhalefetten görevi kötüye kullanma kovuşturma dosyalarının sayısı gün geçtikçe artmaktadır. Bir bina inşa edilirken, onaylı yapı ruhsatına aykırı bir durum tespit edildiğinde, öncelikle o ilçe belediyesi tarafından Savcılık nezdinde soruşturma açtırılmaktadır. Bu soruşturmaya, o yapı denetimde çalışmış, ruhsatta ve yapı denetim sözleşmesinde imzası olan bütün mimar ve mühendisler, yardımcı kontrol elemanları ve yapı müteahhitleri “sanık” sıfatıyla dâhil edilmektedir. Bu soruşturmalar mahkemeye intikal ettiğinde de, Hazine ve bazen Muhakemat Müdürlükleri de davaya müdahil olmaktadır.

Birçok dosyada esasen, yapılan ruhsata aykırılıkların önemsiz boyutta olduğu, bir tadilat ruhsatı ile düzeltilebilecekleri görülmektedir. Bazı hallerde de yapı denetimi bittikten sonra, yapının içerisinde ikamet edenler tarafından yapıda ruhsata aykırı oynamalar yapılması söz konusudur. Özellikle çatı piyesindeki genişletmeler, bunun en güzel örneğidir. Bu değişiklikler kısa zamanda yapılabilen türde değişiklikler olup, yapı denetim şirketinin, iskân alınmasıyla biten görevinden sonra yapılan değişiklikler olabilmektedir.

Bir başka husus inşaatın seviyelerine göre, inşaat tamamlanıncaya dek beş farklı tespit tutanağı tutulması ve belediyelerin bu tutanaklara onay vermesidir. Belediye, seviyelere göre ruhsata aykırılık tespit ettiği durumlarda bu tutanakları onaylamamalıdır. Fakat uygulamada belediyenin yüzde seksenlere dek seviye tespitine onay verdiği, sonradan zemin katlara ilişkin aykırılıklardan Savcılık nezdinde şikâyetçi olduğu görülmektedir. Bu hallerde, Belediyelerin kusuru olduğu mahkemelerde dile getirilmelidir.

Bu dosyalar kapsamında yapı denetim şirket mensuplarının suçlandıkları, söz konusu ruhsat aykırılıkları üç gün içerisinde ilgili belediyeye bildirmemiş olmalarıdır. Oysa bu kişilerin çoğu zaman haberdar olmadıkları ve görev sürelerinin içine girmeyen aykırılıklardan ötürü bildirim yükümlülüğü altında olduklarından bahsedilemez.

Sonuç olarak, yapı denetim şirket mensuplarının savunmalarında bütün bu hususları belirtmeleri menfaatlerine olacaktır.


TÜRKİYE´DE GAYRİMENKUL ALIM-SATIMI

Türkiye’nin herhangi bir yerinde; bir emlak (ev, işyeri, arsa) almak /satmak istiyorsanız, ya da kiraya vermek/kiralamak istiyorsanız veya kiraya verdiğiniz yerle ilgili sorunlar yaşıyorsanız; bu işte sizi temsil etmesi ve hukuki işlemlerinizi yürütmesi için deneyimli meslek erbaplarına başvurmanız gerekir.

Türkiye’de bir yer almak ya da kiralamak veya kiracınızla olan sözleşme ilişkiniz ciddi bir iştir. Özellikle Türkiye’de bu işlemler bürokrasi, insanların işlere yaklaşım biçimi ve hukuki mevzuat açısından Almanya’dakinden farklıdır. Dikkatle ve tecrübeli kişilerce yapılması gerekir.

EMLAK ALMAK - SATMAK

Emlak satışının Tapu Müdürlüğünde resmi şekilde yapılması gerekir. Bunun anlamı, tarafların tapu dairesinde, memurun önünde, resmi şekilde hazırlanan sözleşmeyi imzalamalarıdır. Karşı taraf şirket ise, Ticaret Sicil Memurluğu´ndan alınmış yetki belgesi ve imza sirkülerinin bulunması da gerekir. Tapu Müdürü, istemin bizzat hak sahibinden gelip gelmediğini belirledikten sonra ilgili memura işlemin yapılması için havale eder.

Tapu memuru sunulan belgeleri inceler, hukuken bir sakınca görmezse Belediye’den bildirilen satış değeri üzerinden harçları hesaplar ve gerekli makbuzları düzenler. Harçlar yatırıldıktan sonra satış konusunda resmi senet düzenlenir, bunlar Tapu Müdürü huzurunda okunarak imzalanır. Tapu müdürü imza attıktan sonra, tapu senedi yeni hak sahibi adına düzenlenir ve teslim edilir.

DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN BAZI DURUMLAR

·     Emlakın gerçek fiyatının belirlenmesi; uzmanlık ve piyasayı yakından tanımayı gerektirir. Birçok durumda alıcılar bilgisizlik yüzünden olması gerekenden çok yüksek fiyatlar ve emlakçılara çok yüksek komisyonlar ödemektedirler.

·     Satın alınacak taşınmaz üzerinde haciz, ipotek (veya başka bir sınırlı ayni hak) olup olmadığının tespiti çok önemlidir. Tapuda böyle bir şey varsa bu durum satışa engel değildir; ancak, bu borçtan artık satın alan kişi sorumlu olur. Bu durum araştırılmamışsa çok büyük bedeller ödemek zorunda kalabilirsiniz hatta aldığınız yer elinizden bile gidebilir.

·     Emlakın imar durumunun tespiti, yıllık emlak vergi miktarı, kat mülkiyetine konu olup olmaması vb. gibi durumlar emlak fiyatını doğrudan etkiler ve size sıkıntı yaşatabilir.

ALIM – SATIM İŞLEMLERİNDE AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT

·     Emlakın gerçek fiyatını uzman kişilerce tespit edin

·     Satın alınmak istenen emlak üzerinde ipotek veya borç olup olmadığını tespit edin

·     Emlak imar planlarını inceleyin

·     Alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmeyi hazırlayın ve inceleyin

·     Emlak vergi, harç işlemlerini kontrol edin ve yatırın

·     Alman vatandaşlığındaysanız ve mavi kartınız varsa, bunu tapu memuruna gösterin

·     Tapu işlemlerini gerçekleştirin

·     Tapuyu temiz ve sorunsuz bir şekilde kendi adınıza geçirin

KİRA İŞLEMLERİNDE AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT

·     Size en uygun kira sözleşmesini hazırlayın ya da size sunulanı dikkatle inceleyin

·     Kiralanan veya kiraya verilen yerin gerçek kira bedelini uzman kişilerce tespit ettirin

·     Noter işlemlerini gerçekleştirin

KİRAYA VERDİĞİNİZ YER İLE İLGİLİ YAPABİLECEKLERİNİZ

·     Ödenmeyen kiraları İcra Takibi ile tahsil edebilirsiniz

·     Gerektiğinde kiracınızı çıkartmak için Tahliye davası açabilirsiniz

·     Gerektiğinde Kira artışı ve kira tespit davası açabilirsiniz

·     Kiracınızın verdiği zararları tazmin etmek için dava açabilirsiniz


 

 
Bugün Tekil: 674 Bugün Çoğul: 2061 Dün Tekil: 698 Toplam Tekil: 1584945 Toplam Çoğul: 3934226
        Dataişlem